去库存新政纷纷落地 房地产格局分化风险仍存

在经济增速换挡、“房地产依赖症”症结难除的背景下，楼市“去库存”正在由一种市场行为变成一项政治任务。

春节前后，多地出台楼市政策，采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种形式进行“去库存”。很多地方设立了具体的任务目标，在江西省出台的政策中，甚至包含对地方政府的“问责”条款。

在中国城市化进程中，房地产不仅是一项民生工程，而且与地方经济、土地财政、金融体系等紧密联系在一起。因此，在地方政府看来，楼市“去库存”可谓兹事体大，非“上纲上线”所不能解决。

但现实情况并不乐观。安信证券统计发现，当前全国房地产库存接近98.3亿平方米，去化周期接近10年。多数受访者认为，这主要是此前几年“房地产经济”带来的必然结果。随着当前信贷环境的宽松，房地产市场还将迎来一轮交易热潮，但在日渐分化的市场格局下，市场仍然存在较大风险。

去库存已成“政治任务”

本轮地方政府纷纷出台去库存政策的做法，肇始于去年12月召开的中央经济工作会议。上述会议指出，2016年结构性改革抓好五大任务，“化解房地产库存”就是其中之一。

此后，全国多个省份公开做出“去库存”的表态。截至目前，以省级政府的名义出台文件的，有江西、内蒙古、福建、重庆等。另外还有不少城市单独出台相关政策。

具体的政策措施，包括提高信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多个方面，政府让利的迹象十分明显。四川眉山就直接进行房价补贴，对符合条件的购房者给予每平方米500元的补贴。

另有一些地方设定了具体的“去库存”目标。安徽、湖南两省均明确表示，今年棚改货币化安置比例不得低于50%；山东东营则强调，2016年，全市要实现5.5万农业转移人口市民化、1.9万城中村和城边村居民完全市民化。

江西省出台的文件中，则明确提出“要加强检查考核，对履行去库存、稳市场主体责任不力，效果不明显的市、县，将进行约谈和追责”。这也是首个将“去库存”上升为政治任务的省份。

在我国房地产调控史上，与问责挂钩的做法仅有两个主要先例：

从2010年到2012年，住建部连续三年与地方政府签订《保障性住房目标责任书》，对于保障房的建设规模、开工时间等进行约定，若完成不力，主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。

2013年2月出台的“新国五条”，要求各地制定房价控制目标，对于未完成上述目标的城市，同样要予以问责。

“把‘去库存’上升到政治层面，说明房地产库存压力对地方经济的影响非常大。”中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示，与上述两者不同，这是地方政府主动实施问责，更加说明问题的严重。

被低估的库存

在一些机构的分析中，单是库存规模这一点，就超出了很多人的想象。

安信证券根据截至去年十月的数据进行分析指出，房地产行业的真实库存约为98.3亿平方米。其中共有三部分构成：全国商品房待售面积6.86亿方、尚未开工的企业拿地面积42.3亿方、在建商品房库存约49.1亿方。

其中，营口、乌兰察布、鄂尔多斯的供需比超过了280%，太原、济南、连云港的供需比则在180%以上，属于库存过剩的“重灾区”。

该机构指出，以过去五年年均11.5亿平米的销售速度，在不新增供给的情况下，需要8.5年方可完成全部去化。考虑到未来几年销售面积可能回落至10亿平米／年，则相应的去化周期约为9.8年。

这部分库存对于地方经济的影响不可小觑。按照很多业内人士的观点，供应过剩的结果就是企业拿地积极性下降，直接影响到地方的财政收入。根据统计局的数据，2015年全国房地产企业土地购置面积下降31.7%；土地成交价款下降23.9%。

浙江省某三线城市的一位公务人员向21世纪经济报道表示，从2013年开始，当地楼市的投资热降温，该地的财政捉襟见肘，政府部门一度要求房地产企业预支“未来三年”的相关税费用以救急。如今，“预支税费”的情况不再出现，因为企业也没有钱了。

他表示，2015年10月，一家外地房地产公司因资不抵债而破产，老板在尚未走完破产清算程序的情况下选择跑路，给当地银行留下大量坏账。春节期间，一些业主向政府部门要求退房，但问题仍未解决。

“房地产经济”一词概括了过去几年很多城市的发展模式。在经济转型不力的情况下，房地产市场的降温更是“雪上加霜”。因此，以去库存为主的“房地产保卫战”就显得尤为重要。

事实上，与中央经济工作会议的定调相比，地方政府对市场的感知要更早。2013年下半年，山东西南部某城市就曾因市场严重过剩而暂停了新区的土地供应，并向公务员摊派卖房任务。随着行政力量的介入，类似的情况被认为还会出现。

潜在风险隐现

在多数受访者看来，随着“房地产保卫战”的打响，未来将有更多的城市出台相关政策。张大伟认为，这些政策将以“组合拳”的形式继续推出，其手段很难超出现有的范畴，但执行力度肯定会加强。

有分析指出，未来甚至不排除中央层面出台相关的税费、信贷新政，继续给房地产市场带来利好。2月17日，央行、住建部、财政部调高公积金存款利率，即被认为是一项刺激交易的政策。

在宽松的信贷环境下，这些政策“组合拳”可能会发挥一定的作用。

央行的数据显示，2016年1月，人民币贷款增加2.51万亿元，规模创单月历史新高，同比多增1.04万亿元。其中，住户部门贷款增加6075亿元，其中的短期贷款增加1292亿元，中长期贷款增加4783亿元。

张大伟表示，从过往的经验来看，房地产市场走势与信贷环境有着直接关系。央行罕见地大规模“放水”，无疑会刺激市场成交和房价上涨。

但他也提醒道，这种“放水”有可能出现“前松后紧”的态势，一旦下半年出现萎缩，就可能导致整体市场的调整。

张大伟还指出，当前一线城市地价和房价不断攀高，甚至超出居民购买力。因此，大规模“放水”有可能继续抬高上述价格，并催生泡沫，这种风险值得警示。

安信证券表示，我国房地产市场的区域分化特征，决定了政策手段也会有所不同。该机构认为，为了使得政策的有效性提升，应当采取因地制宜的策略，而不是“全盘通杀”。对于轻度过剩和基本均衡的城市需要政策大力支持，但对于供给严重过剩的城市，即使进行拯救效果也不大。

来源：21世纪经济报道 作者：21世纪经济报道 转载编辑：腾讯房产台州站编辑胡图