化解房地产库存 共有产权模式不无启迪

去年底召开的中央经济工作会议，将化解房地产库存作为2016年的五大任务之一，并要求通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存。2月2日，央行和银监会发布降低房贷首付的新政，打响了2016年房地产去库存重任的“第一枪”。春节后，江西等地先后出台包括降首付、鼓励农民进城买房等政策的去库存举措，可以说，一场房地产去库存攻坚战已经打响，而其中可能成为主力的农民阶层尤为引人注目。

让农民到城里买房，首先要考虑的是农民的收入问题。当前，农村居民人均每年可支配收入仅万元左右，中西部地区甚至更低，而库存较为严重的三、四线城市，一套房产至少需要三四十万元，一个家庭要在城里购置一套房产殊为不易，且高库存房产往往又在经济相对薄弱、人口吸附能力较差的城市。因此，依靠鼓励农民进城购房来化解库存的同时，还需要解决农民工在当地的就业问题，而就业增长是一项长期工程，一个企业能否在一个地方发展壮大并取得效益，需要时间去验证。同时，落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，以及统筹医疗、养老保险是一项系统工程，并非一蹴而就的。而真正能够立竿见影让农民有购房意愿的，莫过于让农民减少购房支出，因为城市在医疗、教育等方面的优势，对农村居民仍具有一定的吸引力。

谈及让农民减少购房支出，当前已有税收优惠和鼓励开发商适当降低商品住房价格，但在三、四线城市房价已连续下行数年的背景下，幅度与效果似乎都有限。因此，探索一种新的机制十分有必要，而此前在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石6个城市试点的保障房共有产权制度，不无启迪。

共有产权，即政府与购房者按约定比例共同拥有住房的所有权，购房者享有使用权。众所周知，商品房的成本之中，政府收取的土地出让金占据一定比例，如此，在鼓励农村居民或低收入无房者购房商品房时，可试行政府让渡出部分或全部土地出让金，按比例与购房者共同拥有住房产权。共有产权住房是一种有限产权住房，政府和购房者将共同分享房屋的增值收益，也共同承担房屋贬值带来的风险。如此既可激发农民，尤其是中西部地区有购房需求农民的购房热情，以达到去库存效果。

与此同时，共有产权住房作为一项探索中的制度，需建立公开透明的运作机制，从申请、分配、售后监管和退出等各个环节，设立“防火墙”，以防止权力寻租或因产权不明晰导致纠纷。

有恒产者有恒心。中国经历了数千年的农耕文明，改革开放之后，随着城市化的进程与城乡二元制结构逐渐被打破，农民与土地的关系越来越脆弱，如今即使生活在农村，大部分农民也不再以土地作为生产之本。同时，民众对于新的“恒产”有着较为迫切的需求，而城市作为脱离土地农民的未来主要居住地，承担着让他们安居乐业的使命。安居才能乐业，因此，在当前农民购置城市房产能力偏弱的背景下，试行共有产权住房制度，既可让农民有能力在城市安居，亦可助力化解当前房地产高企的库存。

来源：第一财经日报 作者：第一财经日报 转载编辑：腾讯房产台州站编辑胡图