香墅湾启示录——台州首家破产房企系列报道（三)

[导读]虽然，新宏业破产问题至今没有得到公正有效的解决，但该事件将不会就这么不了了之，受害的业主们继续行走在维权的路上，而且会愈挫愈勇，终有一天他们会云开见日，收获成果。

（腾讯房产研究院出品 撰稿/洪华兴 指导/陈耸）

前不久，腾讯房产研究院陆续发表了《香墅湾之痛》和《梦断香墅湾》两篇台州首家破产房企系列报道，引起社会的普遍关注，文章的网络阅读量短短几天突破10万次。虽然，新宏业破产问题至今没有得到公正有效的解决，但该事件将不会就这么不了了之，受害的业主们继续行走在维权的路上，而且会愈挫愈勇，终有一天他们会云开见日，收获成果。

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拷问

就在近段时间，台州又出现了三友集团下新建小区金晖佳苑的业主维权事件，起因是该小区存在墙裂缝、错层阳台等诸多问题，导致业主不满，打出了“不整改就退房”的口号。这说明，“出来混迟早要还的”，一切忽悠作假的行为，必然导致业主的激烈抗争。相比于香墅湾来说，金晖佳苑的业主又是幸运的，不管怎么样，他们已经见了房子，但香墅湾的业主们所得到的，似乎只是一场破败不堪的梦。

作为局外人，是无法真正体会这群人的痛的。我们有的，或许只有如下一连串的问号：

一、为什么开发香墅湾的新宏业公司会申请破产？12年的时候，台州的房地产市场并没有十分恶化，当年椒江像景隆公馆、荣安华府、棕榈阳光、天天财富公馆等楼盘的销售业绩均表现大好，作为已经筹借了17多亿元，又有了三四百名的购房户数做开盘支撑，香墅湾竟然中途殒命，新宏业的负责人葫芦里卖的到底是什么药？是否有悄悄洗钱再玩金蝉脱壳的嫌疑？

二、香墅湾的土地成本只有3亿多元，前期土建才动工了那么点，就算高利贷都拿去追缴了，很多都是往息抵本的，为何最后的债务还会有这么多？而且，有业内人士认为，老宏业的混泥土业务是稳赚不赔的，宏业老板既未赌博又未炒股，为什么公司会有这么大的财务窟窿？这个窟窿到底始于哪里？

三、所有房企，建房子都要有保证金或押金之类的，为何新宏业没有？政府是否没尽到监管之责？而政府内部的借款，以及相关监督部门失职由谁承当？而政府接手新宏业之后，说是要重组，但为什么重组了两年还是没有一个清晰的眉目？同时，虽然检察院起诉了宏业公司的责任人，但是据闻该责任人并未受到相应的人身控制，仍旧在社会上游走逍遥，这演的又是一出怎样的双簧戏？

四、在处理香墅湾问题上，台州为什么不能学习山东济南和杭州余杭？2012年3月，负责开发余杭西城时代家园的金星房产突然宣布申请破产，不久余杭政府出面作出声明，区人民法院已依法受理金星房产公司破产案，区政府将依法保障业主办理‘三证’的权利，最终于2013年实现了房源交付；2008年，由济南知名企业三联集团开发的彩石山庄因遭遇资金链断裂而变成烂尾，让2000多名业主走上8年的维权之路。2014年，最高人民法院答复认可购房户的基本债权应优先受偿的意见，通过将涉案979亩土地的使用权以及地上建筑物以拍卖成交获得的一半收益对业主进行了赔偿。请问，台州为什么就没能有这样的魄力和勇气？难道是因为不敢触动既得利益者的巨大奶酪吗？

启示

新宏业香墅湾风波历经两年，相信整个事件在人们心中烙下了太多的拷问。这些拷问生根的同时，又生出开发商乃至购房者需要深刻反思的各类启示：

房地产在财富风暴中起飞，市场就像一阵风，风能吹走纸，却不能吹走蝴蝶，因为蝴蝶能迎风起舞。这里所谓的蝴蝶，正是指凭真本事吃饭的开发商。“送别”台州首家破产房企， 台州开发商需要重新审视自身实力。现在到今后，开发商不仅要审视自己造房子的能力，还要重点审视卖产品的能力。

首先，开发商对市场要保持足够的理性。拿地之后不是凭主观臆想去造房子，而是要做好充足的准备，以便应对各种风险。目前台州不少地区的新房存量估计2-3年内都消化不完，有的楼盘一降价便简配，塑料的窗框都出来了。几年前拍脑袋拿地的开发商，离那张“风中一纸”不远了。

其次，开发商要重视营销推广。台州有很多开发商营销上“先天不足”，自身不仅没有推广能力，更是单纯的相信政府不会让房地产市场垮掉的。当楼市降价一片混战时，谁能摸准客户需求，快速去化，才可能活下去，从而走的更远。

再次，开发商要练好销售的真功夫。8-10万的汽车，一些4S店的销售人员凭借高度专业之水准去精细推销；为了1-2万的保险单，保险行业销售人员还要顶风冒雨去登门拜访。而今天，我们看到台州还有很多房地产销售人员，面对几十万、几百万的产品，只会坐在豪华的售楼处等签合同，根本没有销售真功夫。这样的房企，不淘汰已经很奇葩了。

最后，对于购房者来说，即使要买打折的房子，也要想想什么样的房子值得买。现在很多楼盘打折，甚至说自己亏本降价，实则很大因素是开发商怕资金链断裂。只要现在降价能快速回笼资金，亏本不亏大即可。但是开发商拿到钱后，他还会再投入到楼盘中去吗？笔者呼吁市民今后买房还是要考虑大的、有资金实力的开发商，真正做品质、愿意可持续发展的开发商的房子才值得考虑购买，不然吃亏的还是自己。

结语

再回归到香墅湾本身，笔者最想说的是，其实，房地产圈里的那些把戏，很多人都看得清清楚明明白白，只不过因为利益关系，特别是特殊阶层的利益所在，事情的真相便会轻易被掩盖。但中国有句古话：货悖而入者，亦悖而出，即通过不正当得到的，最后也会轻易的失去。枉顾百姓利益，轻视民权，无视国法，最终都会遭受道德或法律的审判。

（注：此文仅代表作者观点，不代表腾讯房产立场）

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