房产商暗扣返租收入逃税被重罚

11项违法事实，124万元滞纳金，134万元罚款

税法规定，“返租”涉两种不同的应税行为，双方均需缴税

“捡了芝麻丢了西瓜”这句俗语耳熟能详，在现实生活中，这样的实例也比比皆是。

日前，台州市地税稽查局查处的一起涉税案件，正应了这句话。

因为存在商铺返租租金冲减销售额现象，台州市地税稽查局对台州某房地产公司进行了突击检查，而检查的结果有些惊人。

该房地产公司被查出11项违法事实，查补税费196万元，并加收滞纳金124万元，以及加处罚款134万元。

房地产开发企业将商铺销售给购房者以后再租回，房屋发生了所有权的转移，即房地产开发企业发生了销售不动产的行为，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。在营业税计税营业额的确定上，根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局第52号令）的规定，有偿提供营业税应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为应当缴纳营业税。所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。房地产企业的“售后返租”是以低于同类房屋的市场价格为代价取得业主在未来一段时期商铺的经营权或使用权，而作为业主，是以房屋无偿或低价收取租金为代价取得低于市场价格的房屋，双方均取得了税法规定的“其他经济利益”。所以，房地产企业以“售后返租”方式销售商品房，不应当按照实际的房款为营业税计税依据，还应当包括销售商品房取得的“其他经济利益”，该“其他经济利益”即该房地产企业销售同类房屋的市场价格与实际成交价格之间的差额部分。

浙江省地方税务局《关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函〔2008〕62号）第八条规定：房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并计商品房销售价款一并按销售不动产征收营业税。

对于购房者而言，将房屋租赁给房地产开发企业，对于购房者取得开发企业的低于同类房屋市场价格的优惠属于其他经济利益，应按“服务业——租赁业”税目征收营业税。但需要说明的是：对个人租赁房屋月平均收入未达到营业税起征点的，免征营业税。

此外，根据《国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》（国税函〔2008〕576号）的规定，房地产开发企业与购房者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用。其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。根据个人所得税法的有关精神，对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税。每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。

案情回顾

“当时，我们得到群众举报。”据台州市地税稽查局工作人员介绍，举报线索反映：该房地产集团有限公司某大厦项目商铺销售时，按照扣除返租收入后的净价确认收入，存在返租收入不入账申报相关税费问题。

台州市地税稽查局立即抽掉精干力量组成检查组，进行前期调查。

2014年3月27日，在履行相关的审批手续后，检查组一行四人，迅速到达被查单位进行了突击调取账簿以及相关凭证等资料。

经过对各类资料的整理并结合前期调查，检查人员对被查对象的基本情况有了一个比较全面的把握：某大厦项目有某大厦酒店和某大厦商住用房两个子项目，于2004年4月取得用地规划许可证，2005年9月开始正式投资建设，项目总面积近十二万平方米，截至检查时，商住项目已售罄，商铺及地下车库还有部分未售。

对于举报线索中所提到的返租收入问题，检查人员在对调取的各类合同进行了仔细筛查，终于在一个单独的箱子里找到了大量《商品房认购协议书》和《委托租赁合同》，与《商品房买卖合同》进行比对，被举报的内容清晰反映在检查人员面前。

但在将相应的协议书与合同进行核实时，检查人员发现已掌握整理的协议书和委托租赁合同与某大厦商铺销售的整体概况有较大差距。于是，检查人员实施二次突击调账。

功夫不负有心人，在二次突击调账现场，检查人员在公司销售部电脑中找到了某大厦商铺返租的明细表以及十分完整的商铺销控清单，结合前期调取的资料，商铺销售的返租情况已基本能完整确认。通过已掌握的证据以及政策攻心，公司在后期还是提供了完整的返租合同，至此，被举报的违法事实已基本查清，共核实确认未入账返租收入890多万元。

然而，检查工作却远未结束。从对举报内容的调查过程中以及与公司相关人员的接触和交谈中，检查人员就感觉该公司在对某大厦项目的管理上存在一定混乱，在逐步掌握某大厦项目的资料后，检查人员按照税种全面检查的要求对相关内容开展了进一步检查，结果发现了备查对象存在延期申报、租赁收入少申报、租赁合同印花税少缴、商铺免租期未申报房产税以及出租商铺及酒店项目未缴纳城镇土地使用税等更多问题。检查人员在大量数据面前抽丝剥茧，对出现问题的线索一一进行核实取证，最终查实存在11项违法事实。