曾某等3人诉刘某某等5人财产损害赔偿纠纷案
——承租人、出租人对租赁房屋损失的责任分担
【裁判要旨】
一、对租赁房屋发生火灾事故造成损害，且承租人与侵权行为人分离的情形，侵权行为人、承租人、出租人依各自过错承担相应的责任。负有义务是承担职责的基础，承租人与出租人对于租赁房屋的消防、管理职责的界定，依据租赁合同的约定，法律规定的瑕疵担保义务以及公平原则进行分配。
二、合同约定亦不能完全免除出租人的瑕疵担保责任和维修监管责任，依据合同诚实信用原则和公平原则，出租人对出租房屋的监管系一种社会责任，享受利益必然承担责任。在裁判上应区别住房租赁和经营性用房租赁，衡量出租人对租赁房发生事故存在的过错和应承担的责任。
【案例索引】
浙江省玉环县人民法院（2015）台玉民初字第1310号（2015年10月18日）
【案情】
原告：曾某、芦某、方某
被告：刘某某、尹某甲、尹某乙、陈某甲、陈某乙
浙江省玉环县人民法院经审理查明：
被告刘某某与被告尹某甲系夫妻关系。被告尹某乙与被告陈某甲系夫妻关系，婚生子为被告陈某乙。原告曾某、芦某系租赁房屋的所有权人，原告方某的房屋因此次火灾受损。被告刘某某、尹某甲夫妇承租原告曾某、芦某位于玉环县某街道4间房屋，被告尹某乙、陈某甲夫妇承租原告位于某街道的2间房屋，两户被告作为承租人分别与原告签订《房屋租赁协议》，约定出租方按房屋“原状”出租给被告，协议第十条约定“乙方（承租人）在经营期间不符合政府有关部门要求的，造成的损失由乙方承担同甲方无关”。上述六间房屋均为毛坯房，相连且互通的，6间房屋没有隔开，各有出口通道。被告承租后，进行了相应装修，仅在两端被告刘某某处和被告尹某乙处各留一个通道进出，并修建了阁楼供平时居住。被告刘某某、尹某甲承租4间房屋经营被子、拖鞋、塑料盆等日常生活用品，被告尹某乙经营的是铁、瓷器等炊具。被告方均未在店内采取任何消防措施。
2014年2月9日，被告陈某乙在被告尹某甲店内玩打火机，点燃店内的塑料袋并烧着鞋子，引发大火，致被告尹某甲承租的上述房屋被烧损。起火原因经玉环县公安消防大队于作出玉公消火认字[2014]第0002号《火灾事故认定书》认定。后原告委托浙江瑞邦建设工程检测有限公司对此次火灾后建筑物受损情况进行鉴定，并委托浙江瑞联建筑设计有限公司和杭州瑞创建筑加固工程有限公司对房屋进行加固，花费鉴定费、设计费和工程款共计350000元。
2014年5月15日，玉环县公安消防大队查明被告刘某某夫妇、尹某乙夫妇经营的店铺与居住场所设置在同一建筑物内，不符合消防技术，依法对其作出行政处罚决定。
三原告诉称，被告刘某某、尹某甲对其租用的房屋应尽照看义务，有防止其租用房内火情的义务，而被告尹某乙、陈某甲没有对其子女尽监护义务，其子女玩火造成他人房屋受损亦应承担责任。故诉要求被告立即共同赔偿原告火灾损失计人民币350000元。
被告刘某某和尹某甲辩称，损害是因第三人造成的，由第三人承担侵权责任，火不是被告刘某某、尹某甲放的，被告没有共同侵权行为，不应承担共同赔偿责任。并且原告方没有做好消防安全措施，主观上也有过错，对火灾的发生有一定的责任。
被告尹某乙、陈某甲、陈某乙辩称，责任由法院审理清楚，该怎么承担就怎么承担。
【审判】
浙江省玉环县人民法院经审理后认为，公民的财产依法应予保护。本案系火灾引起的财产损害责任，对于各方当事人的过错程度的认定，应在确定发生火灾的具体原因情况下，从各方当事人对于该原因是否有义务和能力进行控制或者避免扩大损失等因素进行综合认定。依据2014年2月9日玉环县公安消防大队向被告陈某乙做的《询问笔录》（被告陈某甲在旁）及3月7日作出玉公消火认字[2014]第0002号《火灾事故认定书》，可以认定被告陈某乙在被告刘某某、尹某甲经营日用品店内玩火，引发大火，造成此次火灾。据此，本院对本案各方当事人的过错研判如下：首先，被告尹某乙、陈宝灵、陈某乙的过错。被告尹某乙、陈某甲作为被告陈某乙的监护人，具有法定的监督、教育义务，本案被告两夫妻显然对被告陈某乙玩火引发火灾未尽监督、管理之责，具有过错，对损害结果应承担承担赔偿责任。被告陈某乙系无民事行为能力人，造成损害，由其监护人被告尹某乙、陈某甲承担责任。其次，被告刘某某、尹某甲的过错。被告刘某某、尹某甲明知经营的是被子、拖鞋、塑料盆等日常生活用品，此类物品均系易燃品，两被告应尽谨慎注意义务，积极配置防火消防设备，加强日常经营管理，避免火灾。然被告刘某某、尹某甲未配置任何消防设备，当日又未注意被告陈某乙在店内玩大火机，显然被告刘某某、尹某甲未尽管理职责和谨慎注意义务，对火灾的发生及火势的扩大具有过错，应承担赔偿责任。再次，原告曾某、芦某的过错。原告方提供的房产证可以证实原告曾某、芦某为被告方租赁的6间房屋的产权人。作为房屋的所有权人和出租人，基于合同诚信原则，两原告应确保房屋出租时符合安全使用标准。然本案原告出租的是毛坯房且被告已明知，并在合同中明确为“原状”。6间房屋实际上由被告方予以装修并修建阁楼，故法院认为出租房屋时的安全性，不应再苛责于两原告。但合同中关于承租人在经营期间不符合政府有关部门要求，造成的损失由承租人承担同出租人无关的约定，并不能免除原告对房屋出租后的日常监督、管理之责。两原告作为出租方，对被告方在承租房屋期间不得有危及房屋安全和房屋相邻产权人的人身、财产安全行为负有监督、管理责任，此责任不仅基于合同诚信，更源于社会之人应尽的社会责任。本案两原告应当知道被告刘某某、尹某甲经营的是易燃物品，对发生火灾的概率和造成的损害后果，应当能够预见，可两原告却对被告如此经营是否符合规定、有无采取安全措施、措施是否到位等行为不闻不问，放任为之，亦有过错，虽此过错相较于承租人的管理过错较轻，但不可免责，对本次事故造成的损害，亦应承担一定的责任。原告方某的房屋位于出租房屋上层，因本次火灾事故遭受损失，三原告作为受损共同体主张本案诉权，两原告曾某、芦某应承担的出租人责任部分，本院不在三原告内部细分，由三人自行处理，本案不做研判。综上，结合本次火灾的起因、损害的结果以及原、被告各方当事人的过错程度，法院酌情认定，由被告尹某乙、陈某甲承担60%的责任，被告刘某某、尹某甲承担30%的责任，原告曾某、芦某承担10%的责任。原告诉请各被告承担共同赔偿责任，没有事实依据，被告方应根据各自的过错，分别承担责任。被告方对原告此次主张的财产损失350000元没有异议。据此，作出判决如下：一、告尹某乙、陈某甲于判决生效后七日内赔偿原告曾某、方某、芦某财产损失人民币210000元；二、被告刘某某、尹某甲于判决生效后七日内赔偿原告曾某、方某、芦某财产损失人民币105000元；三、驳回原告曾某、方某、芦某其余诉讼请求。
【评析】
本案系因第三人实施侵权行为导致租赁房屋发生火灾的财产损害赔偿纠纷案件。本案争议的最大焦点在于，对火灾导致损害后果的责任应如何承担。侵权行为人陈某乙对其侵权行为造成的损害后果应当承担赔偿责任，因被告陈某乙为未成年人，监护人未尽监护义务，承担赔偿责任，自然无疑。而原告主张承租人刘某某、尹某甲与侵权行为人属于共同侵权，应承担连带责任共同赔偿原告火灾损失，是否合理？被告刘某某、尹某甲提出此次损害是因第三人造成的，应由第三人承担侵权责任，与其无关，以及主张原告作为出租人也存在过错，须负相应责任的抗辩意见能否成立？由此引发关于消防责任主体、监管责任分配以及归责原则等一系列问题的思考。
本案的争议焦点在同类案件中非常具有典型性，且本案的法律关系较一般案件更为错综复杂。笔者结合本案，通过分析因火灾引发的租赁房屋侵权纠纷案件这一具体案件类型，探讨承租人、出租人应承担的责任，以及双方的义务划分，窥一斑而知全豹，对日益增多的租赁房屋侵权纠纷案件有所借鉴。
一、承租人的责任
（一）承租人赔偿责任的归责原则
租赁房屋侵权案件系一般侵权纠纷案件，适用过错责任原则。存在过错的一方，方可要求其承担民事赔偿责任。如因承租人行为直接导致事故发生的，承租人应承担赔偿责任无须赘言。比较复杂的情形是承租人与侵权行为人分离，或者因出租房屋内的电器等物件发生故障引发火灾导致承租人或第三人人身损害的情形。如本案中因第三人侵权导致租赁房屋毁损的，原告主张承租人与侵权行为人构成共同侵权应承担连带责任。承租人没有实施侵权行为，其未尽到谨慎注意义务也并不必然导致火灾的发生，因此原告的主张没有事实依据和法律依据。然承租人的过失与与侵权行为人的侵权行为相结合，共同导致了损害后果发生，应适用《侵权责任法》第十二条，依照各自的过错承担相应责任的，而不是连带责任。
（二）承租人的过错认定
过错的认定须考量一方当事人对于出租房屋是否负有监管等义务而未妥善履行相应义务，对于事故的发生是否有义务和能力防范、并防止损失扩大。从本案例可以看出，承租人与侵权行为人分离的情形中，承租人的过错认定需要综合考虑两个方面：
一是承租人在日常使用出租房屋时是否存在不当之处。承租人应当按照房屋规划用途、结构、消防安全规定，爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、拆建或增添，发现承租房屋有安全隐患的，及时告知出租人予以消除。根据消防大队作出的行政处罚决定，本案被告刘某某、尹某甲对承租房屋的结构进行了改造，并修建阁楼用于居住。将所租赁房即作为店铺经营用，又作为居住场所，人货并居，不符合消防安全标准，明显系使用租赁房屋不当。
二是考察承租人是否尽到了善良管理人的注意义务。承租人对于出租房屋处于直接的占有、支配状态，对房屋的使用状况及设施的使用安全更为了解。也应当承担更为直接、主要的管理责任。本案中承租人刘某某、尹某甲租用房屋用于经营活动，且明知经营的是被子、拖鞋等易燃物品，两被告应尽谨慎注意义务，却未积极配置消防设备，加强日常管理，与火灾的发生存在间接的因果关系。因此，要求被告刘某某夫妻承担30%的赔偿责任是合理的。
二、出租人的责任
（一）出租人和承租人的义务分配
负有义务而未履行即为过错，有过错才有责任，因此对于承租人和出租人的义务界定是厘清各方过错的关键，是确定赔偿责任的逻辑起点。审理租赁房屋侵权案件最大的难点就在于出租人、承租人各方义务的合理界定，也是关键所在。而我国现行法律对于房屋租赁法律关系的调整仅在《合同法》第十三章作了概括性的规定,对于出租人与承租人之间的义务划分并没有清晰的界定,
总结司法经验，界定出租人与承租人义务须从三方面来考量：
1、合同约定。对于法律没有明确规定的义务，可探寻双方合意，以确定责任主体。侵权责任虽无法通过合同约定来免除或加诸于某一方，然租赁合同可以对出租人与承租人之间的义务分配作出约定。如房屋的管理义务，消防义务，电器、电路维修义务等极易引起租赁房屋火灾的义务由谁来承担的，便可明确哪一方对于出租房屋发生火灾事故未尽预防和防止损失扩大的义务，并基于此承担民事责任。
本案中，原告曾某、芦某作为出租人与被告签订的《房屋租赁合同》约定了两点，首先约明了原告出租的房屋状态为毛坯房，被告对这一点是明知的。其次合同第十条约定了消防义务由承租人承担，即“承租人在经营期间不符合政府有关部门要求，造成的损失由承租人承担，同出租人无关”，因此对于出租房屋消防安全义务，不应过多苛责于出租人。
2、法律规定的义务。依据合同法，出租人就出租房屋应承担三项义务，除了依约交付租赁物外，还包括瑕疵担保义务和检查、维修房屋及其附属设施的义务。这两项义务源于可居住性默示担保规则，即无论合同约定与否，出租人须担保所交付的租赁物符合安全标准，不存在侵害承租人或第三人的生命健康安全隐患；并且在租赁期间，出租人应及时进行检查和维修，保持房屋及其附属设施的完好，以保障承租人或居住人的居住安全和正常使用。
按照通说认为，可居住性默示担保规则因涉及社会公共利益，属于强行性规范，合同当事人不得通过约定排除其适用。然而，我国现行法律体系并没有确立这一规则，出租人与承租人可以在租赁合同中自由约定消防义务的，房屋及设施的维修义务等事项。合同约定免除出租人的维修义务和瑕疵担保责任的，司法实践中一般也遵从当事人合意，来确定责任主体。
3、诚实信用原则和公平原则
接上文述，由于社会公众的法律意识和消防安全意识不强，更多的情况是租赁合同并未明确约定对房屋的安全监管义务，或者出租人提供的格式条款完全免除了出租人的消防义务和监管义务。对于这些情形，司法实践中尚未形成统一的裁判规则，莫衷一是。
法官只能视具体案件中的房屋状况、出租房性质、承租人对出租房的用途等因素，依据诚实信用原则和公平原则，进行自由裁量各方的义务分配与责任承担。本案审判法官认为《房屋租赁合同》第十条关于消防义务与出租人无关的约定并不能完全免除出租人对房屋出租后的日常监督管理之责，仍判令原告承担10%的责任。这是源于合同的诚信原则，也是基于社会人应尽的社会责任。这一裁判实质上也体现出法官对可居住性默示担保规则的一定认同，合同约定并不能完全免除出租人对于租赁房屋的管理职责，具有借鉴意义。
（二）严格出租人责任
本案对于出租人的责任分配体现了严格出租人管理责任的裁判思路，这也是一种立法趋势。对出租人苛以更为严格的监管责任，旨在从源头上加强房屋安全管理。房屋租赁侵权纠纷案件，即包括了因承租人或第三人行为导致出租房屋财产损害赔偿纠纷，也包括了租赁房屋及其附属设施致人损害纠纷。对于日益增多的因出租人未尽适当管理职责致使房屋安全隐患侵害他人人身财产的事件尤有警示意义。
严格出租人责任的合理性在于：第一，要求出租人承担消防监管义务更便于管理，出租人比较固定，而承租人存在多人且流动性大等不利于管理之处，而且出租人对于当地的消防安全规范也更为熟悉。第二，要求出租人承担一定的监管义务，是以其收取租金获益为基础的，具有合理性，有利益就有责任，利益与责任同在，并且可以改变出租人交付房屋后，对房屋的被使用情况漠不关心的现状，督促出租人积极履行义务，加强房屋安全监管。第三，由于出租人与承租人的地位天然不平等，房屋租赁合同的格式合同往往是由出租人提供，严格出租人责任可避免出租人滥用优势地位免除自身的瑕疵担保义务，而加重承租人责任。
当然，根据对司法实践经验的总结，住房租赁和经营性房屋租赁在诸多方面存在显著差异。我国法律未对此加以区分，未能充分反映出两者各自的特色。笔者认为，法官在审理租赁房屋侵权案件时，应根据不同类型的房屋租赁研判出租人的过错，尤其在自由裁量的范围内有所区别对待。在住房租赁中，出租房内的电器设备等常常系由房东提供，而房东对于房屋的结构，设备安全性及使用年限等都更为了解，因此，在审理此类侵权案件中，应对居住性用房的出租人苛以相对较重的监管义务。而经营性房屋租赁则不同，承租人根据经营需要，会对出租房结构，装饰等作较大改造，而且因经营范围、经营种类的特殊性也要求承租人尽到更多的注意义务。承租人与租赁房屋的连接性更为紧密。另一方面，从社会经济学角度来说，由于经营性房屋处于供不应求的状态，新的商主体多数直接从前承租人手中转让获得租赁权，出租人对于房屋的控制、监管程度都较低，因此经营性租赁房屋发生的火灾事故，如双方没有约定的，消防安全责任主要应由承租人承担。
三、立法建议
对于租赁房屋的消防义务、监管义务的界定如此重要，在法律上尚处于不明确状态，大大增加了法官审理租赁房屋侵权案件的难度。由于现实生活中的房屋租赁侵权案件纷繁复杂，没有法律法规的明确规定，没有行之有效的裁判规则，就对法官的社会生活经验和对交易习惯的了解程度提出了较高要求，法官力求公正而颇感力不从心。即不利于裁判的稳定性，也难以发挥司法活动调整社会秩序，指导社会生活的能动性作用。
因此笔者认为应当在区分住房租赁和经营性房屋租赁的基础上，通过法律或行政法规来明确出租房屋的消防安全责任由谁来承担。在住房租赁中确立可居住性默示担保规则，出租人应承担消防义务和维修职责，合同约定不能免出出租人的瑕疵担保义务。包括出租人提供的房屋须符合消防安全标准，配备消防安全设施，并在房屋租赁期间经常进行安全检查，及时发现和排除房屋安全隐患，担保租赁房屋的可居住性，禁止出租不符合消防安全标准和要求的房屋。承租人作为直接占有、使用人，同样负有管理维护出租房屋的责任，并及时要求出租人予以修缮。经营性房屋租赁的出租人也应当承担基础的消防义务和监管责任，保证房屋在出租时不存在安全隐患，应当事先告知承租人相关的消防安全要求，并负有一定的监管义务，及时制止承租人、居住使用人危害消防安全的行为。承租人承担主要的消防安全义务，负责消防申报，根据经营情况做好消防措施，达到与其经营范围同等的消防安全标准。
（本文获全市法院年度优秀案例评选三等奖）
