2015《临海市城乡规划管理技术规定（建筑管理）》

临海市人民政府办公室关于印发临海市

城乡规划管理技术规定（建筑管理）的通知

临海经济开发区、临海头门港新区管委会，各镇人民政府、街道办事处，市政府直属各单位：

《临海市城乡规划管理技术规定（建筑管理）》已经十五届政府第29次常务会议同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

                        临海市人民政府办公室

                    2015年2月11日

（此件公开发布）

临海市城乡规划管理技术规定（建筑管理）

第一章  总  则

第一条  为加强我市城乡规划管理，保障城乡规划实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省城乡规划条例》等有关法律、法规以及《临海市市域总体规划（2007—2020年）》、国家、省有关技术标准、规范，制定本规定。

第二条  本规定适用于临海市城乡规划区范围内各项建设工程。

第三条  在上述范围内进行建设的，应当按照批准的法定规划执行。

历史文化名城（街区）保护区、名镇、名村、文物保护单位、风景名胜区及其保护范围的建设应按批准的详细规划执行。

第二章  用地管理

城市用地分类和适建范围

第四条  用地分类和代号采用中华人民共和国《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137－2011）。

第五条  各类建设用地的使用，应当遵循土地使用相容性的原则。

第六条  各类城市建设用地适建范围应当符合《城市建设用地适建表》（见附表1）的规定。附表1中未列入的建设项目，由临海市城乡规划主管部门根据对周围环境的影响和基础设施条件，具体核定适建范围。

第三章   建筑间距

第七条  建筑间距应当符合国家、省有关规范和规定，同时应当符合本章规定。

第八条  建筑与建筑之间分为平行布置、垂直布置。当既非平行也非垂直布置（按照被遮挡建筑方位确定建筑朝向）时，按照下列标准控制：

（一）当两栋建筑的夹角小于等于60度时，按照平行关系控制。

（二）当两栋建筑的夹角大于60度时，按照垂直关系控制。

第九条  各类建筑与被遮挡居住建筑（不包括老年人居住建筑，下同）平行布置时，建筑间距应当符合下列规定：

（一）低层、多层、条式高层建筑与被遮挡居住建筑的日照间距应当满足下列要求：

1．朝向为正南北向时，正向间距不小于南侧低层、多层建筑高度的1.12倍（旧城区改建可按0.9倍系数折减）。

2．朝向为正南北向时，正向间距不小于南侧条式高层建筑高度的1.0倍，且不得少于28米；旧区改建项目不小于南侧条式高层建筑高度的0.9倍，且不得少于26米。

3．当建筑方位偏东或者偏西时，不同方位间距折减系数按照表1换算。

表1                 不同方位间距折减换算表

备注：1．表中方位为正南向（0°）偏东、偏西的方位角。

      2．L为正南向居住建筑的标准日照间距（米）。

      3．本表仅适用于无其它日照遮挡的平行布置条式居住建筑之间。

    （二）点式高层建筑与被遮挡居住建筑的日照间距不小于该点式高层建筑高度的0.7倍，且平行布置时的最小日照间距不得小于25米。

    （三）低层建筑与其北侧低层、多层居住建筑的最小日照间距不得小于10米（村庄规划区内的村民建房不得小于8米），与高层居住建筑的最小日照间距不得小于13米，多层建筑与其北侧居住建筑的最小日照间距不得小于15米（村庄规划区内的村民建房不得小于13米）。

（四）被遮挡居住建筑底层为商店等非居住性用房（包括架空层）时，其建筑间距原则上不得缩小。在旧城区建筑密集地段进行改建，执行本规定确有困难的，经城乡规划行政主管部门核定，其建筑的间距，可扣除北侧建筑底层商店或其它非居住性用房（包括架空层）的高度，且只限一层（自室内地面至其上一层楼面）。位于同一整体（满铺）裙房之上的几幢建筑，计算建筑间距扣除裙房的高度，但建筑间距系数增加0.1；计算与其他相邻建筑间距时，应当包括裙房高度。

     第十条  各类建筑与被遮挡居住建筑（不包括老年人居住建筑）垂直布置时，建筑间距应当符合下列规定：

（一）低层、多层建筑与低层、多层居住建筑（不包括老年人居住建筑）垂直布置时的间距按表2执行。

表2        低层、多层建筑与低层、多层居住建筑

（不包括老年人居住建筑）垂直布置时的间距控制表

注：村庄规划区内的村民建房最小间距不得小于8米。

（二）高层建筑与居住建筑垂直布置时的最小间距不得小于13米。

（三）建筑垂直布置时，其间距计算不得扣除被遮挡居住建筑下部的非居住用房高度。

第十一条  建筑之间的侧向间距在满足消防及其它规范要求的同时，应当符合下列规定：

（一）低层建筑之间的侧向间距不宜小于4米。

（二）低层与多层建筑之间、多层建筑与多层建筑之间的侧向间距不宜小于6米（村庄规划区内的村民建房之间的侧向间距不得小于4米）。

（三）高层建筑与各种层数建筑之间的侧向间距不宜小于13米。

（四）并列式高层建筑之间侧向间距小于20米的，无论其长度多少，都按板式高层建筑计算建筑间距。

（五）品字形布置的点式高层建筑，其排列间距不得小于较高建筑高度的0.25倍，且其最小值不得小于20米。

第十二条  低层、多层建筑与被遮挡的老年人居住建筑、医院病房楼、休（疗）养院寝室、幼儿园及托儿所的活动室、寝室和中、小学的普通教室的建筑日照间距，应当符合下列规定：

（一）正南北向平行布置时，间距不小于遮挡建筑高度的1.5倍（在旧区不小于遮挡建筑高度的1.3倍）；当建筑朝向偏东或者偏西时，不同方位间距折减系数按照表1换算。

（二）其它布置形式按照居住建筑日照间距规定的1.3倍控制。

（三）最小间距、侧向间距按照低层、多层居住建筑的要求控制。

第十三条  居住建筑和非居住建筑之间的侧向间距，非居住建筑之间的建筑间距、侧向间距，均应当满足消防及其它规范的要求。

第十四条  高层建筑与处于其日照遮挡客体范围内的居住、文教、卫生类建筑之间的间距在上述规定外还应当同时满足日照分析要求。日照分析的具体办法按照国家、省有关规定执行。

第十五条  错开布置的两幢建筑的间距应满足本章规定的建筑间距或侧向间距的其中一项（品字型点式高层建筑按本章第十一条第（五）款执行）。

第四章 建筑退让

第十六条  建筑物退让基地边界、城市道路、公路、河道、铁路、电力线路、地下管线的距离，除符合消防、环保、防灾和交通安全等有关规范要求外，还应当符合已批准的详细规划和本章规定。

第十七条  沿建筑基地边界布置的各类建筑，其离边界距离应当符合下列规定：

（一）低层、多层建筑后退基地边界不小于5米；高层建筑后退边界不小于7米。

（二）当基地周边相邻地块规划为居住、文教、卫生类等日照分析对象用地时，建筑与该建筑朝向平行地块（不包括南面）的边界后退不小于建筑间距的1/2。

（三）当基地周边相邻地块为现状建筑时，应按建筑间距控制要求后退边界；

    （四）当南北两块用地之间间隔规划道路、河道、绿化、高压走廊且北侧用地未开发的，南侧用地建筑后退规划道路、河道、绿化、高压走廊中线的距离不少于建筑间距的1/2。

    （五）建筑后退基地边界的距离应当符合本规定。因基地条件限制不能符合时，须与相邻地块产权人签订协议并经市城乡规划主管部门核准，在确保满足有关规范的条件下，可适当缩减建筑后退基地边界的距离。

    第十八条  沿城市道路两侧新建、改建建筑，除经批准的详细规划另有规定外，其后退道路规划红线的距离不得小于表3所列值。

表3：临海沿城市道路两侧新建、改建建筑后退道路规划红线控制表

道路交叉口四周的建筑物后退道路规划红线的距离，多、低层建筑不得小于5米（均自道路规划红线直线段与曲线段切点的连线算起）。

    第十九条  新建有大量人流、车流的影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场、医院等大型公共建筑及对周边道路交通产生较大影响的其它建设工程，后退道路红线距离除符合表3规定外，最小不小于15米，并应当留足地面停车泊位和回车场地。

开展交通影响评价的建设工程，必须执行交通影响评价的结论。

第二十条  沿城市高架道路两侧新建、改建、扩建建筑物，其沿高架道路主线边缘线的后退控制距离不得小于30米，其沿高架道路匝道边缘线的后退控制距离不得小于15米。

第二十一条  沿高速铁路两侧新建建筑物，距最外侧轨道中心线的距离不得小于50米；沿铁路干线两侧新建建筑物，距最外侧轨道中心线的距离不得小于30米；沿铁路支线专用线两侧新建建筑物，距最外侧轨道中心线的距离不得小于15米；沿铁路两侧修建围墙，距最外侧轨道中心线的距离不得小于10米，围墙高度不得高于3米。

第二十二条  在公路两侧应当按照下列规定划定建筑控制区：

（一）高速公路隔离栅栏外两侧不小于30米。

（二）国道两侧用地外缘外不小于20米。

（三）省道两侧用地外缘外不小于15米。

（四）县道两侧用地外缘外不小于10米。

（五）乡道两侧用地外缘外不小于5米。

第二十三条  建筑物后退各类边线，以建筑物最突出的外墙边线为准。建筑物后退道路红线或者基地边界留出的空地用于绿化及敷设工程管线，不得建造建筑物。地上建筑后退道路红线和基地边界大于等于5米时，允许阳台、台阶、雨蓬等突出部分在后退距离1/6的范围内安排。

    第二十四条  地下建（构）筑物、围墙的退界距离按照下列标准控制：

（一）地下建（构）筑物后退道路规划红线、用地红线的距离，不宜小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板的距离）的0.7倍，且不小于5米。

（二）围墙后退道路红线不小于2米。

（三）围墙后退相邻建设用地的边界，视相邻地块权属等情况确定：当界外为已征用地，围墙中心线与用地线吻合；当界外为未征用地，围墙基础不得逾越地界。

第五章  建筑高度

第二十五条  建筑物的高度除应当符合国家有关日照、建筑间距、消防等方面规范外，还应当符合本章规定。

第二十六条  在有净空高度限制的气象台、电台和其它无线电通讯（含微波通讯）设施周围新建、改建、扩建建筑物，其建筑高度应当符合净空高度。

第二十七条  在历史建筑和文物保护单位建设控制地带周围以及风景名胜区规划控制地段新建、改建、扩建建筑物，其建筑高度应当符合有关规定，并按照详细规划执行。

第二十八条  在山体周围新建、改建、扩建建筑物，其建筑高度应当符合相应地段详细规划的高度控制要求。若详细规划未明确具体地块的高度控制，应当进行视线景观分析，根据山体高度合理确定建筑物控制高度，山体上部1/3宜在城市主要视点的可视范围内。

第六章  建筑基地的绿地

第二十九条  建设项目的绿地率标准按国家、省、市有关法律、法规、规范、规定执行。

第三十条  建设项目的绿地建设应当符合详细规划要求，绿地率不足标准的按照规定缴纳城市异地绿化补偿费。

第三十一条  绿地面积计算按国家、省、市有关法律、法规、规范、规定执行。

第七章  建筑基地出入口及停车泊位

第三十二条  建筑基地应与道路红线相邻连接，否则应设基地道路与城市道路相连接。基地内建筑面积小于等于3000平方米时，基地道路的宽度不应小于4米；基地内建筑面积大于3000平方米且只有一条基地道路与城市道路相连接时，基地道路的宽度不应小于7米；若有两条以上基地道路与城市道路相连接时，基地道路的宽度不应小于4米。

第三十三条  建筑物配建的停车设施可采用地下车库、立体停车楼（库）、地面停车等多种形式，有临街商业的应设置地面停车泊位。

第三十四条  新建、改建或者扩建居住建筑的停车泊位配建标准按照《城市建筑工程停车场(库)设置规则和配建标准》（DB331021-2013）。

第三十五条  建筑面积10000平方米及以上的大型超市、农贸市场、专业市场的商业建筑要配置集中地面机动车停车泊位（不含二层及以上和屋面停车）不应少于该地块商业机动车停车泊位总数的10%。其中批发市场不应少于该地块商业机动车停车泊位总数的20%。

第三十六条  幼儿园、小学等教育设施用地，除按照浙江省工程建设标准《城市建筑工程停车场(库)设置规则和配建标准》（DB331021-2013）配建机动车停车泊位数外，应当在其主入口处且位于围墙外侧、规划建设用地范围内增加设置集中的地面机动车停车泊位。

第三十七条  配建停车场（库）应当就近设置，并宜采用地下或者多层车库。鼓励地面机动车停车场采用植草格、林荫式停车场及机械式停车楼。地下室机械式机动车停车泊位，住宅小区地面机械式机动车停车泊位，不计入该项目机动车停车泊位指标。

第三十八条  非机动车停车泊位的布置与设计，应当考虑将来转为机动车停车泊位的需要。居住建筑的非机动车停车位宜在地下车库内设置。

第八章  其它规定

第三十九条  建筑沿城市主、次干道立面不宜设置敞开式阳台，且原则上不得放置空调外机，确需放置时必须作遮掩处理。涉及已建建筑外部造型、色彩的改变，必须以楼幢为单位整体规划设计，并应保持与周围环境的协调统一；

第四十条  严禁搭建有碍观瞻的建（构）筑物。凡需在屋顶设屋顶水箱、空调冷却塔等附属设施或者构筑物的，在建设工程设计方案和施工图阶段必须明确位置及遮掩措施，并在立面和剖面图上明确表示。

第四十一条  物业管理用房应当按照该物业《建设工程规划许可证》载明的地上总建筑面积7‰的比例配置，其中3‰为物业管理办公用房、4‰为物业管理经营用房。物业管理区域内的物业均为非住宅时，物业管理用房的配置比例为该物业《建设工程规划许可证》载明的地上总建筑面积的3‰，其中物业管理经营用房不少于1.5‰。物业管理用房按照上述规定比例计算的配置建筑面积少于50㎡时，按照建筑面积50㎡配置。

第四十二条  建设项目应当执行国家有关无障碍设计和建筑节能的规范。

第四十三条  下部为商业、办公等非住宅、上部为住宅的临街建筑物，应当符合下列规定：

（一）商业、办公等非住宅的出入口（包括疏散出入口）不得向住宅区内开设。

（二）底层临住宅区一侧不宜开窗，如确有必要应当开设高窗，窗台离地面高度不得低于1.8米。

第四十四条  沿街不宜设置实体围墙，确需砌筑的实体围墙，形式要美化，与周围景观协调，高度不宜超过2.2米。

第九章  附  则

第四十五条  本规定自2015年1月1日起施行，之前已出具规划条件的建设项目按照规划条件出具之日对应的规划管理技术规定执行。

第四十六条  村庄规划区内的村民建房按村庄规划实施，停车泊位、绿地率等指标可不受本规定限制。

第四十七条  本规定由临海市住房和城乡建设规划局负责解释。

附件：1．名词解释

2．计算规则

3．城市建设用地适建表

附件1

名词解释

1．建筑基地:建筑基地即建设项目的规划建设用地，指规划用地范围内，除城市道路等代征用地外的净用地。

2．建筑高度:指建筑室外地面至建筑物檐口（包括女儿墙）顶的高度。

3．绿地率：建筑基地内绿地面积与建筑基地面积的比率（用百分比表示）。

4．建筑间距：本规定所称的建筑间距，指两栋建（构）筑物外墙（外墙应当包括保温层和外加装饰层，但不包括勒脚）之间的水平距离。

5．低层建筑：指高度小于等于10米的建筑。

6．多层建筑：指高度大于10米，小于等于24米的建筑。

7．高层建筑：指高度大于24米的建筑（不包括建筑高度大于24米的单层工业建筑）。

8．点式高层建筑：指总建筑面宽小于等于30米（按建筑物最突出部分计和建筑展开面计，下同）的高层建筑。

9．条式高层建筑：指非点式高层建筑的其他高层建筑。

10．地下室：指地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高1／2的房间。

    11．半地下室：指地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高1／3，且不超过1／2的房间。

    12．老年人居住建筑：是指专为老年人设计，供其起居生活使用，符合老年人生理、心理要求的居住建筑，包括老年人住宅、老年人公寓、养老院、护理院、托老所。

    13．旧城区：是指东湖路、大桥路以西，北固山山脊线以南，西、南至灵江的范围。

附件二

计算规则

一、建筑面积计算

按照《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》计算。

二、容积率计算

一般情况下，容积率按照地上建筑面积计算。如有下列特殊情况，容积率按照本计算规则规定计算。

    （一）居住建筑：层高宜为2.8米。当3.3米＜层高≤5.0米，不论室内是否有隔层，计算容积率时，其建筑面积按照该层建筑面积的1.5倍计算；当层高＞5.0米时，其建筑面积计算值在2倍的基础上按照层高每增加2.2米即增加1层（不含阳台部分）计算。居住建筑底层层高可适当提高，其中：低层住宅底层层高不宜超过3.9米，超过3.9米的按照上述居住建筑超高层高计算规则计入容积率；高层住宅底层局部架空的，底层层高不宜超过4.5米，超过4.5米的按照上述居住建筑超高层高计算规则计入容积率。

跃层式住宅、排屋、别墅等，根据使用功能，允许每户1个起居室（厅）在户内通高。当每户1个起居室（厅）在户内通高且户内通高部分的水平投影面积不超过该户底层室内层面水平投影面积的20%时，可按照其实际建筑面积计算；当户内通高部分所占比例超过20%或者起居室（厅）户内通高数量超过1个以及非起居室（厅）通高时，通高部分的建筑面积全部按照居住建筑超高层高计算规则计入容积率。

低层住宅天井视同户内通高，天井和户内通高的水平投影面积之和不宜超过该户底层水平投影面积的20%；当所占比例超过20%时，户内通高部分的建筑面积按照居住建筑超高层高计算规则计入容积率。

住宅的阳台、露台（不包括屋顶露台）、入户平台、外廊、设备平台等的水平投影面积之和不宜超过该层层面水平投影面积的12%。超过12%的，上述阳台、露台（不包括屋顶露台）、入户平台、外廊、设备平台等按照其水平投影面积全部计算建筑面积计算值计入容积率。其中住宅阳台进深不宜超过2.1米，超过2.1米的按照其水平投影面积全部计算建筑面积计算值计入容积率；设备平台的进深不得大于2.1米，每层设备平台（含空调机位）的水平投影面积应不大于该层所有阳台（含入户平台、外廊、设备平台等）水平投影面积1/3，不符合以上设置要求的按照设备平台水平投影面积的1/2计算计入容积率指标。设备平台宜集中设置；确需分散设置的，设置数量上不得超过套内居室（指卧室、起居室、书房、餐厅等独立的室内居住房间）个数。

    （二）办公、旅馆类建筑：层高不宜超过3.9米。当4.5米＜层高≤5.4米，不论室内是否有隔层，计算容积率指标时，其建筑面积按照该层建筑面积的1.5倍计算；当层高＞5.4米时，其建筑面积计算值在2倍的基础上按照层高每增加2.2米即增加1层计算。

有实际功能需要的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅和建筑面积300平方米及以上的大型会议室等，可按照实际建筑面积计算。

（三）商业建筑：底层层高不宜超过5.8米，二层及以上层高不宜超过4.8米；当底层层高＞5.8米、二层及以上层高＞4.8米，计算容积率时，其建筑面积计算值在2倍的基础上按照层高每增加2.2米即增加1层计算。

单层建筑面积1500平方米及以上的大型商业用房，建筑层高可根据功能要求适当提高。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等，可按照实际建筑面积计算。

（四）地下室、半地下室建筑面积可不计入容积率。半地下室顶板在室外地面以上部分的高度不超过1.4米的，视同地下室；半地下室顶板面在室外地面以上部分的高度超过1.4米的，视同地面建筑。如建筑室外地面标高不一致时，以周边最近的城市道路标高的加权平均值为准加0.2米作为室外地面标高。

    （五）架空层：高层住宅底层宜架空，架空层层高应当达到3.9米及以上。建筑底层以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞，只作为公共休闲、绿化等公共空间使用的，其建筑面积不计入容积率；但电梯井、门厅、过道等围合部分的建筑面积计入容积率。

（六）建筑物的下沉式庭院（不含采光井，采光井离外墙净宽度控制在1.2米以内，下同）：

1．下沉式庭院不论有无加屋盖，均按其水平投影面积的1/2计入容积率。

2．与下沉式庭院相连整幢建筑地下室，其面积按照规定计入容积率，即：地下室计入容积率的建筑面积=建筑底层的落地投影范围内的地下室建筑面积×下沉庭院与地下室的接触面宽总和÷该幢建筑底层的落地周长。

（七）建筑飘窗指为房间采光和美化造型而设置的凸出外墙的窗。建筑飘窗的设置应当符合下列要求：

1．窗台高度（窗台面与室内地面的高差）不得少于0.3米；

2．进深（自墙体外边线至飘窗外边线外）不得大于0.7米；

3．净高（自窗台面至飘窗顶板底）应当小于2.2米；

4．窗台及其与楼板连接部分应当为钢筋混凝土一体结构。

符合上述设置要求的建筑飘窗，不计入建筑面积；不符合上述设置要求的建筑飘窗，应当按照挑出外墙部分投影面积全部计算建筑面积并计入容积率指标。

窗与外墙在同一轴线，窗台下内凹部分设置分体式空调室外机，不视作建筑飘窗，应当按照设备平台处理；窗台下内凹部分无实际功能的不得设置。

三、建筑密度计算

（一）地上首层外墙勒脚以上主墙外围水平面积。

（二）有顶盖的且直接有柱落至室外地面或者地下层顶板面的连廊、门廊、挑廊和阳台等，按照柱外围的投影面积计算。

（三）室外楼梯按照投影面积计算。

（四）宽度大于2米的台阶、平台。

（五）低层住宅天井按照水平投影面积计算计入建筑密度。

（六）下沉式庭院（含斜坡式、台阶式、直立式等），以起点开始计算，其全部投影面积计入建筑密度。

四、建筑日照间距计算

（一）居住建筑的不连续凸阳台，不计入日照间距（连续凸阳台按照阳台外边计算），凹阳台按照凹阳台外墙边计算。

（二）建筑物有每处不超过2.7米宽（轴线尺寸）的凸出部分（如楼梯间），凸出长度不超过1.2米（轴线尺寸），且凸出部分宽度之和不超过整幢建筑长度的1/5，可不计入建筑日照间距。如有凸出宽度不超过2.7米（轴线尺寸），但凸出超过1.2米（轴线尺寸）时，按照1/2计算；凸出宽度大于2.7米（轴线尺寸），按照凸出最外边缘计算。

（三）建筑挑檐按照挑檐外边计算。

（四）突出屋面或者墙体的通风道、烟囱、空调隔板、透空装饰构件等附属设施和通信设施、空调冷却塔等设备不计入间距。

五、建筑高度计算

（一）在计算建筑日照间距时，建筑高度按照下列规定计算：

1．平屋面建筑：挑檐屋面自室外地面算至檐口顶，加上檐口挑出宽度；有女儿墙的屋面，自室外地面算至女儿墙顶。

2．坡屋面建筑：屋面坡度≤35°时，高度算至檐口；屋面坡度＞35°时，屋脊线平行于相关建筑的算至屋脊线，屋脊线垂直于相关建筑的算至山墙斜坡的中点。

3．水箱、楼梯间、电梯间、设备房等突出屋面的附属用房，其高度在6米及以下，且水平投影面积之和不超过屋面建筑面积1/5的，不计入建筑高度。

（二）有建筑限高要求的（如气象台、微波通道、安全保密、日照分析、视线分析等），按照建筑物的最高点计算。